Риэлтор работа как получить скрытую комиссию. Брокерская комиссия. Мелочи, на которые стоит обратить внимание. За что платим агентам

Многие уже давно привыкли жить по принципу: вначале получаешь – потом платишь. Удобно! Да, и кредиты сегодня стали доступными. По крайней мере, именно так обещает реклама. Но сколько стоят банковские кредиты на самом деле, и как могут измениться условия по ним с учетом так называемых "скрытых" комиссий?

Рассчитываем стоимость займа

Для того, чтобы клиентам было удобно оценить кредитные условия, многие банки на своих официальных сайтах размещают специальные Для потребителя это действительно удобно. Он имеет возможность, не выходя из дома, рассчитать и сравнить условия сразу нескольких потенциальных займов, и выбрать выгодный для себя вариант.

Но, к сожалению, не все так гладко. Калькулятор показывает примерный результат, да и слово «примерный» уместно здесь далеко не всегда. Порой, при окончательном расчете сотрудником банка, оказывается, что величина переплат будет выше на 30-40%, чем вы рассчитывали.

Объясняется это тем, что программа не учитывает многие нюансы именно вашей ситуации и не берет во внимание всевозможные страховые взносы, комиссии и другие подводные камни, которые и увеличивают стоимость услуги столь значительно.

Миф о низкой процентной ставке

Тем, кто хоть раз получал банковские, хорошо известно, что приходится платить не только процент за взятые деньги, но и комиссию за обслуживание. Как правило, в коммерческих банках такие платежи не являются разовыми – платить приходится постоянно. Это так называемые расходы на обслуживание счета. В различных банках их могут назвать по-разному: платеж за ведение ссудного счета, плата за организацию займа, комиссия за расчетно-кассовое обслуживание и т.д.

От вы можете услышать: «Всего 1% комиссии за ведение расчетного счета». Прежде чем соглашаться на такие «выгодные» банковские условиях, уточните, от какой суммы рассчитывается пошлина, и с какой периодичностью взимается платеж.

Требовать плату за обслуживание займа банк может как раз в год, так и ежемесячно. А размер комиссии за предоставление услуги во многих случаях высчитываться как процент от суммы оставшегося долга. Таким образом, сумма ежемесячных взносов постепенно будет уменьшаться.

Гораздо опасней другой расчет платежей, когда процент высчитывается не от остатка, а от суммы всего кредита. А значит, к вашему ежемесячному платежу будет приплюсовываться достаточно внушительная и фиксированная сумма. Посчитайте объем переплат за год. Во многих случаях сумма платежей за обслуживание равна величине процентов и часто оказывается даже выше.

Есть и еще более затратный вариант, когда вам приходится платить процент не от суммы займа, а от стоимости товара. В таком случае не учитывается первоначальный взнос, и вы переплачиваете еще больше.

В ноябре 2009 года Президиум Высшего Арбитражного Суда вынес постановление, по которому банки больше не имеют права взимать комиссию за открытие и обслуживание ссудного счета (об этом вы можете подробнее узнать ). Данное постановление не является законом прямого действия, но Прокуратура, ФАС и Роспотребнадзор теперь могут штрафовать банки, если с этим вопросом будут обращаться заемщики, в кредитных договорах которых обговаривается данная комиссия. Реальность такова, что многим легче заплатить лишние проценты, чем идти разбираться с банком в суд. Тем не менее, уже сегодня многие крупные банки отменили данные пошлины.

Мелочи таят наибольшую опасность

Дополнительные платежи не ограничиваются вышеперечисленными надбавками. Банки находят и другие, не менее солидные поводы выудить лишнюю копеечку из вашего кармана.

Самое распространенное – процент за оформление кредитного дела или комиссия за предоставление услуги – это единоразовый платеж. Некоторые банки берут процент за открытие счета или за внесение на него средств. К дополнительным платежам так же можно отнести штрафы и дневные проценты за просрочку платежа. Некоторые даже предусматривают штрафы и за досрочное погашение займа.

Отдельная строка расходов – страховые платежи. Изначально страховка практиковалась при ипотеке и , сегодня ее предлагают повсеместно. Страховка, как и комиссия за обслуживание, может взиматься раз в год или ежемесячно. Не забывайте о том, что от ее уплаты вы можете отказаться, но предусмотреть это необходимо на этапе составления договора.

Как избежать неприятных сюрпризов?

Большинство людей оказываются на грани финансового краха из-за своей невнимательности и нежелания вникать в суть банковских программ. Именно так выгодные условия кредитования оказываются, в конечном счете, разорительными.

Проявите бдительность при обращении в банк. О всевозможных скрытых комиссиях и дополнительных платежах кредитные эксперты рассказывают не охотно. Но проявить настойчивость стоит. Не забывайте, что вы вправе потребовать разъяснить из чего складывается сумма ежемесячных выплат. В конце концов, именно от этого во многом зависят ваши риски. Формула для расчёта реальной стоимости займа установлена указанием Банка России от 13.05.2008 г. № 2008-У «О порядке расчёта и доведения до заёмщика – физического лица полной стоимости кредита». Не исключено, что после окончательных расчетов вам захочется обратиться в другой банк, с более высокой номинальной процентной ставкой, но с более низким реальным процентом.

К сожалению, миф о низкой процентной ставке по займу – всего лишь миф и там, где ниже процент равновесие устанавливается за счет увеличения сборов. И лучший способ обезопасить себя – внимательно изучать все нюансы

Что скрывают риэлторы?

Логика взаимодействия риэлторов с участниками рынка недвижимости всем понятна. Специалисты в сфере недвижимости предлагают услуги, за которые получают деньги. Однако остановимся на некоторых способах дополнительного или неофициального заработка, которым не гнушаются отдельные представители профессии. Один из самых распространённых - скрытая комиссия.

Основных механизмов скрытой риэлторской комиссии на рынке недвижимости два. В обоих случаях «потерпевшей» стороной становится покупатель недвижимости, который, не ведая, платит за квартиру больше, чем она стоит. Продавец же либо полностью вовлечён в авантюру, либо просто догадывается о действиях риэлтора со стороны покупателя, но, как правило, ничего не предпринимает, поскольку прежде всего заинтересован в продаже и получении прибыли.
Первая схема получения скрытой комиссии в общем виде выглядит так: риэлтор, показывая покупателю квартиру, к уже установленной продавцом цене добавляет свою комиссию сверху. Тем самым общая стоимость предложения увеличивается на сумму, которую такой специалист предназначит себе в качестве вознаграждения. Так, представитель одного из самарских агентств недвижимости рассказал нам, что в ходе одной из сделок встречался со скрытой комиссией в размере 200 тысяч рублей. Именно на эту сумму увеличил стоимость обычной 2-комнатной «хрущёвки» один частный риэлтор. «Единственное мерило здесь - это этика и совесть специалиста по недвижимости, - рассказывает наш собеседник. - В среднем, скрытая комиссия риэлтора, назначаемая таким образом, может составлять 30-50 тысяч рублей, но есть и участники рынка, устанавливающие более щедрые гонорары».

При этом весь механизм такой продажи со скрытой комиссией изначально рассчитан на недальновидного покупателя жилья. Проверить, не накручена ли цена и не прячется ли в ней комиссия вашего агента, несложно. Покупателю стоит поискать предлагаемые ему риэлтором варианты в открытых источниках: если удастся обнаружить эту же квартиру по более низкой цене, следует сразу сообщить об этом своему агенту.

Второй механизм скрытой риэлторской комиссии работает иначе. Предположим, потенциальный покупатель со своим риэлтором смотрит квартиру по цене 2 млн рублей. По этой же цене её продаёт собственник - здесь обмана и накрутки нет. Покупателю нравится квартира, и он выражает готовность её купить. Риэлтор покупателя обещает поговорить с собственником насчет торга. Договаривается: сообщает, что его клиент готов купить жильё по цене 1,95 млн рублей - торг в размере 50 тысяч. Собственник соглашается, особенно в нынешних условиях рынка и при условии, что покупатель готов к сделке. А дальше агент по недвижимости сообщает, что для его клиента официально озвученная стоимость составит 1,98 млн рублей. Так риэлтор зарабатывает 30 тысяч рублей на скрытой комиссии. «Такую схему нам предложил риэлтор нашего покупателя, когда мы продавали 1-комнатную квартиру на ул. Челюскинцев, - рассказывает житель Самары Иван Николаенко. - Получилось, что 30 тысяч мы фактически заплатили стороннему риэлтору за то, что он привёл покупателя. Покупатель же думал, что мы уступили ему 20 тысяч рублей от изначально заявленной цены, хотя на самом деле скидка составила 50 тысяч. Честно, было немного обидно за обман, потому что могли бы просто «сбросить» эти 20 тысяч и человек был готов купить. В итоге же пришлось его агенту доплачивать».

Проверить честность риэлтора в этом случае уже сложнее. Ведь если человек доверяет агенту вести переговоры, то и финальный результат торга он узнает только со слов специалиста. И либо верит ему на слово, либо нет. Вариант, что продавец, зная об этой нехитрой махинации, на сделке «пожалеет» покупателя и сообщит, что торг на самом деле был больше, маловероятен. Главное для продавца - реализовать своё жильё, чтобы решить собственный квартирный вопрос. Часто здесь не до милосердия к незнакомцам. Что же делать покупателю, чтобы избежать скрытой риэлторской комиссии по этой схеме? Возможно, торговаться самому, но тогда в принципе встаёт вопрос о целесообразности обращаться к риэлтору при покупке квартиры.

На этом вариации скрытых агентских вознаграждений не заканчиваются. Например, риэлтор покупателя может предложить продающей стороне «поспособствовать» выбору своего клиента. Иными словами, повлиять на его выбор, настойчиво порекомендовав конкретный вариант. С какими-то покупателями такой психологический прессинг срабатывает - агент же зарабатывает вознаграждение от продавца квартиры. В более цивилизованном варианте обе консультирующие стороны просто делят комиссию, но, конечно, на это соглашаются далеко не все.

Бесплатный сыр на рынке недвижимости

Все эти способы относительно честного заработка на покупателях недвижимости практикуют и частные риэлторы, и представители агентств недвижимости. Самому клиенту, который обратится к ним за помощью в выборе и покупке квартиры, такие специалисты, конечно, не скажут о принципах своей работы. Но смогут предложить услугу по заманчивой цене или вовсе бесплатно. Однако понятно, что бесплатным такой подбор жилья будет лишь на словах, а по факту вполне вероятно, что комиссия агента окажется скрытой, спрятанной в увеличившуюся стоимость жилья.
Сама по себе бесплатная услуга в любой сфере выглядит абсурдно, если только не является частью маркетинговой стратегии и не входит в пакет других услуг, которые уже оплачиваются в полном объёме. Соответственно, если специалист по недвижимости обещает помочь вам бесплатно, имейте в виду: соблазн заработать на вас, противоположной стороне сделки или сразу на всех будет очень велик.

Цивилизованная альтернатива такой «бесплатной» услуге выглядит вполне понятно: в форме имеющего юридическую силу договора, где прописаны права и обязанности обеих сторон, а также размер вознаграждения, которое получит агент за выполненную задачу.

Цены ползут вниз

В современных рыночных реалиях самым заметным становится объект недвижимости по минимальной цене. Часто в открытых источниках можно встретить несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры, отличающиеся ценами. Разница в стоимости, как правило, укладывается в диапазон от 10 до 100 тысяч рублей и зависит от площади объекта, его качественных характеристик и цены.

Сразу стоит оговориться, что это могут быть вовсе не ценовые «игры», в которых любят упрекать риэлторов. Речь идёт о ситуации, когда сразу несколько агентов размещают одну и ту же квартиру, немного корректируя цену.

Если один и тот же объект недвижимости экспонируется несколько раз по разным ценам, это могут быть всего-навсего издержки обновления информации или особенности ценообразования риэлторских услуг. Например, собственник мог снизить цену, а его агенты ещё не успели откорректировать свои предложения. Так и соседствуют рядом предложение от собственника по самой низкой цене и несколько предложений от агентств недвижимости с уже прибавленной к этой сумме комиссией (размеры её тоже различаются). Опустим сейчас, насколько целесообразной и эффективной может быть такая продажа.

Логика действий потенциального покупателя, как правило, бывает простой: связаться с автором самого дешёвого предложения. Если это сам собственник или агент, продающий квартиру за меньшее вознаграждение, - тем лучше для покупателя. Однако этот же ход может быть ещё одной уловкой, о которой сам продавец пока даже не догадывается. «Мы продавали 1-комнатную квартиру, доставшуюся моей жене в наследство, - рассказывает самарец Илья Овчинников. - Заключили договор с агентством недвижимости, они выставили нашу квартиру в продажу по цене 2,2 млн рублей. Были звонки, несколько просмотров. Спустя пару недель позвонил человек, сказавший, что его клиент хочет нашу квартиру посмотреть. На просмотре им все понравилось, а потом покупатель вышел, а его риэлтор остался. И сообщил нам, что нашу квартиру его клиент готов купить за 2,1 млн рублей - именно по такой цене он предложил ему нашу «однушку». Мы все дружно возразили, что продаём на 100 тысяч дороже, на что он сказал, что мы можем остановить поиски покупателя и решить вопрос сейчас, лишь немного подвинувшись в цене. Мы тогда отказались, ещё пару недель спустя наш риэлтор нашёл нам покупателя по желаемой стоимости».

Таким образом, вполне может получиться, что по самой дешевой цене понравившуюся вам квартиру в объявлении предлагает не сам собственник, а сторонний агент. Более того, владелец жилья может ничего не подозревать. Законны ли такие действия риэлтора? Очевидно, нет, поскольку персональные данные продавца квартиры используются вне его ведома и сознательно искажаются.

Какой риэлтор нужен рынку?

Глобальных вопросов в сфере взаимодействия с риэлторами несколько. Первый - можно ли вообще обойтись без риэлтора? Уверенные в себе скептики утверждают, что можно и при наличии мыслящей головы на плечах рисков будет не больше, чем с поддержкой агента по недвижимости. С другой стороны, зачастую необходимость обратиться за профессиональной помощью бывает вызвана объективными обстоятельствами - нехваткой времени на самостоятельную подготовку и проведение сделки, сложностями в оформлении документов или поиске подходящего объекта, участием в сделке, состоящей из нескольких звеньев.

Впрочем, на этапе выбора риэлтора легче не становится. Единых мерил качества и критериев грамотности специалистов по недвижимости на рынке не существует. А сами потребители риэлторских услуг выбирают на основании самых разных факторов: личных рекомендаций от знакомых, известности компании на рынке, времени существования агентства, местоположения офиса и его внешнего вида, конечно, на основании стоимости услуг и многих других показателей. Являются ли они даже вкупе показателем объективного профессионализма и гарантией успешной сделки? Увы, не всегда.

Между тем потребность в грамотном конструировании самых разных сделок с недвижимостью на рынке точно есть. Как и в любом бизнесе из сферы услуг от риэлтора ждут сервиса и гарантий, а ещё агрегации всех действий, необходимых для решения поставленной задачи. Так, чтобы поставить цель, договориться о сроках и стоимости услуги, а затем получить готовое решение в виде новой квартиры, суммы от продажи или полностью сформированного пакета документов. Именно так может выглядеть цивилизованный рынок риэлторских услуг.

Как вы взаимодействуете с риэлторами?

Александр Инсаров,
житель Самары:

Полгода назад мы продавали семейную «трёшку», чтобы разменять её на две квартиры. Риэлтор покупателя работал со скрытой комиссией - нам потом рассказал наш специалист. Во время задатка по квартире и затем, на самой сделке, риэлтор покупателя очень нервничал, покупатель ничего не знал о его планах заработать на нашей квартире 70 тысяч рублей. Мы узнали об этом факте перед сделкой, на попятную не пошли. Продажа была срочной, квартира не самой простой - другого покупателя мы могли ждать долго. Впечатление осталось, конечно, двоякое: сама квартира неплохая, явных недостатков мы не утаили, но в денежном плане наш покупатель, конечно, потерял.

Алина Уразова,
жительница Самары:

У нас есть свой семейный риэлтор, как семейный стоматолог или фотограф. Её мы знаем уже около десяти лет, за это время с помощью этого специалиста успели продать квартиру родителей и купить им новую, дважды поменять своё жильё и один раз - жильё сестры. У нашего риэлтора Елены частная практика, раньше она работала в одном из самарских агентств. Мы полностью ей доверяем, её комиссия меньше, чем во многих компаниях города, а мы уже постоянные клиенты с соответствующим отношением. Всегда её рекомендую, и меня вовсе не смущает, что она работает на себя - человек все равно надежный и профессиональный.

Кирилл Заварзин,
житель Тольятти:

Год назад мы покупали для дочери квартиру в Самаре. За помощью обращались в крупное городское агентство недвижимости. Личных отзывов не было, поэтому выбирали надёжную компанию с именем. В итоге своим решением остались довольны: наш специалист взял всю бумажную волокиту на себя, полностью скоординировал сделку. Время для встреч и расчётов всегда подбиралось, исходя из нашей занятости. Очень клиентоориентированный подход, ненавязчивый сервис без желания «повесить» как можно больше дополнительных услуг.

Кредитование - сфера, которая приносит банкам серьезную прибыль, даже в условиях наличия проблемной задолженности. В связи с этим вполне понятно их стремление получить с каждого кредита максимально возможный доход с поправкой на допустимое законом и диктуемое рынком.

Еще несколько лет назад проблема скрытых комиссий, сопутствующих каждому кредитному договору, привела к ужесточению законодательного регулирования. На сегодняшний день наличие скрытых комиссий признается нарушением требований закона . Однако существует и используется очень много вариантов обхода правовых ограничений. Являясь по своей сути скрытыми комиссиями по кредиту, разного рода истребуемые банками платежи трансформировались в оплату услуг. Они выходят за рамки условий кредитного договора, а нередко в них и вовсе не указываются, но стоит обратиться в банк за совершением определенного действия, обусловленного кредитными отношениями, как окажется, что за это придется заплатить энную сумму. Сегодня мы говорим о том, какие комиссии банков незаконны, и как вернуть скрытые комиссии по кредиту.

Самые распространённые варианты скрытых комиссий

Прежде чем рассматривать возврат удержанных банком или выплаченным заемщиком сумм, вытекающих из кредитных и сопутствующих им отношений, но не являющихся возвратом долга и процентов, необходимо указать на наиболее распространенные варианты скрытых комиссий. Это важно для понимания заемщиком, какие платежи с него, в принципе, могут взять в банке.

Среди типичных способов получения дополнительной прибыли с кредита:

Комиссия за услуги по оформлению и выдаче кредита

Такой платеж сегодня встречается редко из-за своей очевидной неправомерности и высокой вероятности возврата через суд. Сумма комиссии (процент от кредитной суммы) взимается единовременно, вычитаясь из выдаваемых заемщику (перечисляемых на счет) средств. При этом процент по кредиту будет начисляться исходя из всей суммы кредита, без вычета комиссии, что увеличивает ущерб.

Комиссия за открытие и (или) ведение ссудного счета

Это из того же разряда, что и указанный выше платеж. Взимание платы незаконно, правда, и не используется сегодня в чистом виде. Заемщику следует обратить внимание, что комиссия может быть скрыта под совсем другим названием, например, как оплата услуги. Доказать неправомерность действий банка в суде, как правило, не составляет труда.

Комиссия за проведение отдельных операций или комплексное расчетно-кассовое обслуживание

Под этим наименованием услуги нередко скрывается как раз плата за ведение кредитного счета, но неправомерность действий банка от этого не исчезает. При возврате комиссии может возникнуть проблема с доказыванием принадлежности платежа кредитным правоотношениям. Дело в том, что в целях обхода требований закона, банк нередко обосновывает взимание комиссии проведением операции по другому счету, например, карточному, дебетовому и иному, с которого выполнен платеж в счет погашения кредита. Аналогично бывает и при проведении операции с наличными средствами, которые клиент принес в банк и направляет на возврат долга.

Комиссия за досрочное полное (частичное) погашение кредита

Брать такую плату банк не вправе. Возвратить ее достаточно легко. Проблемы могут возникнуть, если она скрыта под проведением другой банковской операции или процедуры.

Плата за выпуск и обслуживание кредитной карты

Указанные платежи - повсеместно распространенная практика. Оспорить законность их взимания можно, но вероятность выигрыша невелика. К сожалению, суды пока неоднозначно подходят к рассмотрению подобного рода ситуаций.

Мелкие комиссии, косвенно относящиеся к кредиту

Их может быть достаточно много. Расчет банка делается на то, что в силу очень небольшой суммы каждой комиссии и косвенного отношения к кредиту клиент просто проигнорирует факт ее взимания, посчитает как должное или не захочет оспаривать. Примерами таких комиссий являются, например, обналичивание средств по кредитной карте или плата за СМС-информирование (мобильный банк). Оспорить такие комиссии практически нереально. Они прямо не противоречат закону и, более того, оставляют клиенту право выбора - использовать услугу или нет, не ограничивая серьезно в правах и допуская возможность отказа без последствий.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Какие комиссии можно оспорить и вернуть

В принципе, существует возможность оспорить любые комиссии и платежи по кредиту, которые заемщик считает неправомерными или излишними. Но важно понимать, что банк вернет средства, только если его действия очевидно идут в разрез с законом, а суд - дело долгое и затратное. Так какие же комиссии банков являются незаконными?

Ключевым условием возврата комиссий является незаконность действий банка по их взиманию - они противоречат, прямо запрещены законом или нарушают права заемщика, в частности, как потребителя услуг. Если правомерность комиссии может быть поставлена под сомнение, то важным фактором будет ее правовой анализ на предмет ограничения прав заемщика: есть ли у него выбор - платить или не платить без последствий, ухудшающих его положение. В случае, когда установление комиссии прямо не противоречит закону и, кроме того, предусмотрено условиями кредитного договора, то оспорить взимание такой платы очень сложно.

Как вернуть уплаченные комиссии

Возврат комиссии - денежное требование, поэтому первоначально предъявляется банку в виде письменной претензии. Порядок ее принятия и рассмотрения регулируется внутрибанковскими правилами. Если нет возможности с ними ознакомиться, подготовить претензию можно в свободной форме, указав основания и подтверждение своих требований, а также основанную на расчетах сумму, которую банк должен вернуть. При отказе банка в возврате комиссии этот вопрос разрешается в судебном порядке.

Один из существенных вопросов, который возникает у заемщиков, желающих вернуть комиссии, - срок подачи претензии и (или) иска. В данном случае действует общий 3-х летний срок исковой давности. Но проблема зачастую кроется в другом - когда наиболее эффективно будет обращение?

Все зависит от вида комиссии и суммы:

Если речь идет о единовременно выполненном платеже, скажем, при выдаче кредита, то можно обращаться с требованием о возврате в любое время. Это никак не отразиться на условиях кредитования - они уже согласованы, договор подписан, а кредит выдан.
Если комиссии небольшие, уплачиваются на регулярной основе, например, за ведение ссудного счета и т.п., то можно подождать их накопления и вернуть всю сумму в полном объеме. Однако разумнее сразу же обратиться в банк или в суд. Это позволит в случае признания вашей правоты прекратить взимание незаконных комиссий, признать соответствующий пункт договора незаконным, а значит - сберечь ваши средства.
Если вы разово заплатили небольшую сумму комиссии, то оцените свои реальные выгоды от обжалования действий банка в суд. Возможно, проще обходить варианты проведения операций, предусматривающих комиссии, как, например, обналичивание средств с кредитной карты, чем идти на длительный судебный процесс.

Каждый из случаев взимания комиссии, учитывая стремлением банков открыто не нарушать требования закона, требует самостоятельного изучения и анализа. В любом случае абсолютно ничто не мешает при наличии сомнений или убежденности в незаконности комиссии обратиться в банк с претензией.

Под скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, получаемая им без согласия своего клиента. К сожалению, и по сей день данное явление встречается на рынке недвижимости, также, как и существуют недобросовестные частные маклеры и агентства. Схемы скрытой комиссии риэлтора различны: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и выставление дополнительных условий второй стороне сделки.

Скрытые комиссии риэлторов – популярные схемы

Схема №1 – риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или весь объект найден, но вдруг, агент начинает торги, предлагая под разными предлогами уступить некоторую сумму. В таких случаях схема скрытой комиссии риэлтора строится получении бонуса на стороне агентства покупателя.
Схема №2 – риэлтор представляет покупателя. Договорившись со своим заказчиком о сумме и условиях, агент выходит на представителя продавца и просит о скидке, которую намерен получить сам, а не предоставить своему клиенту. Если договориться не удастся, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать более сговорчивых партнеров.

Последствия работы недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с подобными мастерами скрытых схем негативно сказывается именно на заказчиках, причем обеих сторон: сделки срываются и время тратится впустую. При том, что нередко требуется срочно продать квартиру или, наоборот, купить ее. С другой стороны, налицо и дополнительные финансовые издержки, и риск получить денег меньше, чем планировалось.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риэлтором схемы скрытой комиссии может быть интерпретировано как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Подобные случаи могут рассматриваться по ст.159 УК РФ ч.2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.

Ведь риэлтор второй стороны также участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получить дополнительную прибыль. Деньги, недобросовестный агент получает без каких-либо правовых оснований, что по сути своей и является мошенничеством.

К сожалению, чтобы привлечь агента к ответственности требуется личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. того, за чей счет риэлтор получил бонус. К сожалению, подобные случаи большая редкость.

Сейчас вновь вернулся к теме брокерских комиссий. С 2007 года работаю с ООО «Компания БКС», всё в принципе устраивает. Я даже счет открыл в Новосибирске - ни разу не появляясь в офисе БКС – по электронной почте сканы и оригиналы по обычной почте (тогда я жил в небольшом сибирском городке в 300 км восточнее Новосибирска, где не было никаких брокеров, три банка и один интернет-провайдер Сибирьтелеком, с которым были проблемы, что проще было интернет сделать через спутниковую тарелку, да уж ну и времена), деньги через банк перевел.

С начала этого года все деньги вывел на личные нужды – осталось лишь 4 копейки на счете…) А сейчас буду опять заводить, и далее планирую при возможности для покупок регулярно пополнять счет по 30-50 тысяч рублей в месяц.

Что мы имеем по комиссиям?

Комиссия Московской биржи – 0,01%.

Комиссия брокера БКС. У меня тариф «Профессиональный». Наиболее подходящий мне, в компании есть другие тарифы, но они больше похожи на «развод на деньги».

Тарифный план «Профессиональный»

но не менее 35,4 рублей за день (минимальная сумма вознаграждения за день) и не менее 177 рублей за календарный месяц (минимальная сумма вознаграждения за календарный месяц), если в одной из торговых систем, указанных настоящем разделе настоящего Приложения, была заключена хотя бы одна сделка в течение этого дня (месяца).

Обслуживание торгового счета депо (торгового раздела счета депо) (за месяц, при наличии операций по счету) вознаграждение ООО «Компания БКС» при работе через ЗАО «Депозитарно-клиринговая компания» составляет: 177 рублей.

Ежемесячная плата за использование программы для ЭВМ система QUIK МР «Брокер» или система webQUIK составляет 300 рублей (НДС не начисляется), если на последний рабочий день отчетного месяца суммарная стоимость активов на счете Клиента составляет менее 30000 (тридцати тысяч) рублей. Ежемесячная плата за использование программы для ЭВМ «Рабочее место информационно-торговой системы QUIK для карманных персональных компьютеров PocketQUIK» (далее - Рабочее место QUIK для КПК PocketQUIK) составляет 200 рублей (НДС не начисляется), если на последний рабочий день отчетного месяца суммарная стоимость активов на счете Клиента составляет менее 100 000 (сто тысяч) рублей.

Недавно у БКС появилась минимальная комиссия для счетов менее 100 000 руб. даже без осуществления сделок.

25. Минимальное вознаграждение брокера

25.1. Дополнительно к вознаграждению ООО «Компания БКС» за оказание брокерских услуг профессионального участника рынка ценных бумаг, оплачиваемого Клиентом в соответствии с настоящим Приложением и (или) Дополнительным соглашением к Генеральному соглашению, Клиент, который в рамках Генерального соглашения совершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно, вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце, выплачивает ООО «Компания БКС» минимальное вознаграждение брокера в сумме 200 (Двести) рублей, уменьшенной на следующие виды вознаграждений, комиссий, плат, удержанных или подлежащих удержанию с Клиента в соответствующем месяце:

25.1.1. вознаграждение ООО «Компания БКС» за совершение сделок во всех торговых системах, в которых осуществляется обслуживание Клиента в соответствии с условиями Генерального соглашения, включая торговую систему ОАО «Московская Биржа» (Валютный рынок), и на внебиржевом рынке; и т.д. …

Вот всегда поражался способностям юристов всё так запутать. Вот почему нельзя было проще написать вот это: «Клиент, который в рамках Генерального соглашения совершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно, вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце , выплачивает ООО «Компания БКС» минимальное вознаграждение брокера в сумме 200 (Двести) рублей, уменьшенной на следующие виды вознаграждений, комиссий, плат, удержанных или подлежащих удержанию с Клиента в соответствующем месяце».

Т.е.« Клиент, который в рамках Генерального соглашениясовершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно», и не совершает -«вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце». Как это понять???Комиссия будет, если даже сделок нет или всё-таки были. Похоже, что даже если не было.

Получается если у Вас счет 100 001 руб. и Вы не делали сделок – с Вас не возьмут ничего, а если 99 999 руб., то 200 рублей, а это 0,2% в месяц или -2,4% в год. Политика по борьбе с мелкими инвесторами идет полным ходом.
Есть еще расходы, если Вы берете плечо, но я к этой возможности буду прибегать очень редко (практически никогда) – например, если индекс волатильности RTSVX будет более 110 пунктов (такое было в кризис 2008-2009), сейчас он ниже 25.

Выводы.

Понятно, что брокеру интересны крупные клиенты, так что с начальной суммой менее 100 000 рублей лучше не идти (да и Вам с сумм меньше 100 тысяч рублей особого прока не будет), - отдавать по 200 рублей в месяц просто так не стоит. А также потом на маленькие суммы (5-25 тысяч рублей) не стоит осуществлять покупки. Иногда встречаю рекомендации покупать регулярно хотя бы по чуть-чуть (по 5000-10000 рублей в месяц) акции и потом Вы станете богатым. Но очень редко в таких расчетах учитывают накладные расходы. Другое дело копить до нужной суммы на банковском депозите, и потом покупать акции, если цены на акции будут приемлемы.

Посчитал совокупные накладные расходы инвестора, если допустим, уже имеет на счете более 100 000 рублей и делает покупки раз в месяц за один торговый день на тарифе «Профессиональный» в БКС. Меня больше всего интересует диапазон 30-100 тыс. рублей.

Графически это выглядит так

Чем больше сумма сделки, тем выгоднее. В принципе, расходы приемлемы в 360-364 рублей за месяц при покупках на 60 000 – 100 000 рублей (0,36-0,60% от суммы), так как, думаю, не каждый месяц буду покупать, и деньги будут накапливаться.

Наверное, было бы не правильно написать только про БКС, может и поменяю брокера.

Сбербанк. Тарифный план «Самостоятельный»

В Сбере нет расходов на депозитарий и минимальных планок по комиссиям (пока нет), в итоге цифры в 3-7 раз ниже для сумм в 30-100 тыс. рублей, чем в БКС (!). Но есть какая-то странная плата за USB-key в 1990 рублей, это разовая плата как я понял, только на какой период, потом не потребуется её менять опять??? Но видимо, это всё в целях безопасности придумано…)

Альфа-банк. Тарифный план «Оптимальный»

По тарифам в Альфе я до конца не понял. Это с программой КВИК так дорого у них получается, а если работать на Альфа-Директ, то вообще копейки - дешевле, чем в Сбере??? Еще за флешку с ЭЦП 500 рублей опять. Плюс депозитарий берет 0,06% годовых от рыночной стоимости ценных бумаг (!), до 2-3 млн. рублей еще выгодно.

ВТБ-24. Тариф «Инвестор стандарт»

И тут дешевле в 2 раза, чем в БКС…

Финам Тарифный план «Дневной»

Кажется, довольно низкие тарифы, но есть очень важный момент – «При этом размер комиссионного вознаграждения Брокера за исполнение (частичное исполнение) одного поручения Клиента, за исключением поручений на совершение сделок на рынке Standard, составляет не менее 41 руб. 30 коп. », который меняет всё. Размер комиссий получится в итоге намного больше, чем в моих расчетах. Финам – точно нет.

IT-Invest. Тарифный план «Любимый»

Тут только КВИКа привычного нет, тарифы выше, чем у БКС, если я правильно понял минимальные 300 рублей брокеру и 300 рублей депозитарию с Вас возьмут, если были сделки...

Открытие Тариф «Профессионал»

Получились самые низкие тарифы – ниже, чем в Сбербанке даже. Если счет менее 50 тр - то тоже берут минимальную комиссию в 295 рублей в любом случае. Если я ничего не упустил – депозитарий деньги не берет, если это так, то всё верно. Коллеги, прошу – напишите в комментариях.

В итоге получается, что БКС по тарифам и не так хорош…

Меня заинтересовали Сбербанк, Альфа и Открытие. Клиенты Сбера, Альфы и Открытия напишите в комментариях – как качество услуги и по тарифам всё верно??? Если мне нужно совершать сделки не чаще раза в месяц на акциях на ММВБ на суммы 30-100 тр.???

Ведь если тарифы в БКС выше в разы, чем в Сбере, Альфе и Открытии, то почему туда клиенты не переходят из БКС? И еще есть другие брокеры – КИТ-Финанс, Уралсиб, АЛОР и так далее… Стоит уходить из БКС к другому брокеру из-за 100-250 рублей в месяц???

Судя по статистике за этот и прошлого года июня – объемы падают, но почему «дорогой» БКС не падает сильнее??? Стоит или не стоит мне дергаться???
Июнь 2013 года

Июнь 2012 года

Жду комментариев…

Еще тарифы брокеров на срочном рынке ФОРТС -