Технико экономическое обоснование аренды помещения. Обоснование повышения арендной платы. Коммерческое обоснование для договора аренды

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #7 21 января 2010, 16:41 Например в 1 пункте описываются характеристики объекта: помещение такой-то площадью, расположенное по такому-то адресу и т.д. А там, где оплата можно написать: «Плата за найм объекта, указанного в п.1 настоящего договора, ….» Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче… Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… #8 21 января 2010, 16:43 не, надо дать ссылку на аналогичные предложения Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Как грамотно обосновать расходы на аренду офиса

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
Составление системы оценок.
Нахождение цены нового объекта.

На этапе сбора данных идет поиск всей имеющейся информации из разных источников (печатные издания, интернет, данные риэлтерских агентств). Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе. Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания.

Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п. Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта.

Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения. Итоги Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние. Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход. При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #9 21 января 2010, 16:52 На основе анализа предложений на рынке недвижимости, представленных там-то там-то или тем-то тем-то, плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц или Плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения среди предложений на рынке нежилой недвижимости на момент составления настоящего договора.Чего-то совсем намутила Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче…
Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Коммерческое обоснование для договора аренды

Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Оценка арендной платы нежилого помещения

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Статья 614. Арендная платаПункт 3 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

Нмцк на аренду помещения

Методика оценки коммерческого найма офиса При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

метод затрат;
сравнительный метод;
метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта. Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.
На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте. #1 21 января 2010, 15:52 Оценок нет Девочки, помогите, срочно надо. Нужно оформить экономическое обоснование цены аренды помещения для заключения договора аренды. Как оно вообще должно выглядеть? В нем надо указать, что цена указана средняя, дать ссылки на предложения других арендодателей с такими же ценами, ссылку на уже заключенный договор аренды, согласно которому мы сдаем в аренду помещение с такой же ценой Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Вам? В душу? Да я же не доплюну! #2 21 января 2010, 15:54 Мы делали так: я прозванивала несколько агенств,узнавала стоимость, выделяли среднюю стоимость аренды п огороду и от этого отталкивались.

Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

Приложение N 2

к Решению Думы Черемховского

районного муниципального

образования Иркутской области

Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.

Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:

В бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;

В бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.

Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.

Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5 , Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением , за исключением случаев, установленных пунктами 5 , Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.

Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:

Уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

Доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;

Обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;

Уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды;

Доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:

- от 16 января 2012 г. N 10-ПП (в редакции постановлений от 4 июля 2012 г. N 375-ПП , от 7 ноября 2012 г. N 624-ПП) - в составе земель сельскохозяйственного назначения;

- от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП (в редакции постановления от 5 мая 2014 г. N 239-ПП) - в составе земель населенных пунктов;

- от 14 января 2014 г. N 11-ПП - в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

- от 28 января 2015 г. N 21-ПП - в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.

Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.

В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:

Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;

Особенности местоположения земельного участка;

Анализ социально-экономического развития района;

Иные критерии.

Анализ социально-экономического развития Черемховского районного муниципального образования за 2013 - 2014 годы

Черемховский район расположен в юго-западной части Иркутской области граничит с республикой Бурятией, на западе - с Заларинским, на востоке - с Усольским районами, на севере - с Усть-Ордынским Бурятским округом занимает выгодное экономико-географическое положение по отношению к крупным городам Приангарья. Его ближайшие границы удалены от Иркутска на 87 км.

Площадь муниципалитета составляет 988742 га.

В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.

Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.

В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.

По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.

Экономика

Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.

Промышленность Черемховского районного муниципального образования имеет ярко выраженную горнодобывающую, преимущественно угледобывающую, специализацию. Район обеспечивает 16 % областной добычи угля (50 % каменного угля) и 100 % объема переработки каменного угля и производства угольного концентрата, в 2014 году добыто 2,269 млн. тонн угля и произведено 1,303 млн. тонн концентрата. Промышленность представлена предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, обрабатывающими производствами и предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Крупнейший хозяйствующий субъект угольной отрасли - филиал "Разрез Черемхоуголь" ООО "Компании Востсибуголь". Являясь основным предприятием, обеспечивает работой вспомогательные производства, входящие в его состав: ПУ "Обогатительная фабрика", ПУ "Железнодорожного и автомобильного транспорта".

Крупные промышленные предприятия района - это "Байкальские минералы" и ЗАО "Байкалруда" (занимаются добычей и переработкой тальковой руды Онотского месторождения), ООО "Сибирские порошки" и другие.

Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО "Белореченское", ООО "Новогромовское", ООО "Агро-Ф", 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.

Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.

Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.

Индекс физического объема в данной отрасли - 106,1 %.

За 2014 год произведено:

Молока - 35464,1 тонн (106,1 % к уровню прошлого года);

Мяса - 1399,5 тонн (129,6 % к уровню прошлого года);

Зерна - 109352,8 тонн (102,7 % к уровню прошлого года);

Овощей - 209 тонн (209 % к уровню прошлого года);

Картофеля - 462 тонны (225,4 % к уровню прошлого года).

Исходя из объема выручки от реализации продукции, работ, услуг, доля сельского хозяйства в экономике района составляет - 57 %, доля промышленного производства - 21 %, другие отрасли - 22 %.

Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.

Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.

Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО "Иркутская электросетевая компания" ЦЭС, филиал ГУЭП "Облкоммунэнерго" Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.

Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО "Тепловодосбыт", ООО "Авангард", ООО "Теплоэнерго". За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.

Развитие малого и среднего бизнеса

За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.

В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).

Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.

Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.

В 2014 году постановлением администрации утверждена муниципальная программа "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы".

В рамках реализации мероприятия муниципальной программы "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы" по предоставлению субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства в 2014 году субсидию получил один предприниматель на общую сумму 300 тыс. рублей.

Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.

В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.

Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин "Мебель" в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.

Торговая площадь предприятий розничной торговли составляет 114041,9 кв.м. Суммарный норматив минимальной обеспеченности населения Черемховского района площадью торговых объектов составляет - 222 кв. м на 1000 чел. Фактическая обеспеченность населения в районе превышает норматив в 2,4 раза.

В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме "Селяночка" (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок "выходного дня" для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.

Уровень жизни населения

Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.

Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.

Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:

Сельское хозяйство - 20734,9 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Обрабатывающие производства - 21704,5 руб. (117,2 % к уровню прошлого года);

Добыча полезных ископаемых - 20000 руб. (114,7 % к уровню прошлого года);

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 13988 руб. (153,2 % к уровню прошлого года);

Образование - 20528 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.

Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.

Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:

В дошкольных образовательных учреждениях - 24570 руб.;

В образовательных учреждениях дополнительного образования - 24186 руб.;

В общеобразовательных учреждениях - 29167 руб.;

В учреждениях культуры - 20900 руб.

На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.

Финансы (консолидированный бюджет)

По состоянию на 01.01.2015 года собственные доходы консолидированного бюджета по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возросли на 6 % или на 7 930,6 тыс. руб. Так, в бюджет района за отчетный период поступило доходов - 828 259,1 тыс. руб. из них:

1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:

1.1. налог на доходы физических лиц - 71 847,4 тыс. руб.;

1.2. единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности - 5 118,9 тыс. руб.;

1.3. единый сельскохозяйственный налог - 1 110,2 тыс. руб.;

1.4. налог на имущество физических лиц - 1 973,7 тыс. руб.;

1.5. земельный налог - 9 039,9 тыс. руб.;

1.6. государственная пошлина - 1 714,1 тыс. руб.;

1.7. задолженность и перерасчеты по отмененным налогам, сборам и иным обязательным платежам - 0,6 тыс. руб.;

1.8. доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - 24 202,6 тыс. руб.;

1.9. платежи при пользовании природными ресурсами - 275,8 тыс. руб.;

1.10. доходы от продажи материальных и нематериальных активов - 6 620,1 тыс. руб.;

1.11. штрафы, санкции, возмещение ущерба - 459,0 тыс. руб.;

1.12. прочие неналоговые доходы - 114,6 тыс. руб.

Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.

2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:

2.1. дотации местным бюджетам - 98 861,7 тыс. руб.;

2.2. субсидии - 141 809,5 тыс. руб.;

2.3. субвенции - 439 975,0 тыс. руб.;

2.4. межбюджетные трансферты - 4 207,7 тыс. руб.;

2.5. прочие безвозмездные поступления - 2 809,4 тыс. руб.

Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.

Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.

Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.

К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:

Заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);

Коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)

По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.

Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.

Строительство жилья

Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.

Ввод мощностей составил 8503,7 м2 (ввод жилья: индивидуальное строительство - 3870,7 м2; по программе "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года" - 405,2 м2; по областной целевой программе "Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда" - 872,2 м2; объекты соц.культ.быта - 3355,6 м2).

В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Развитие ЖКХ

В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.

Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.

Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.

В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы "Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года" на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.

Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.

В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.

Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.

Транспорт. Дороги

Транспортная сеть района развита хорошо. С юго-востока на северо-запад проходит Восточно-Сибирская железнодорожная магистраль. Однако, основной объем пассажирских и грузовых перевозок внутри района производится автомобильным транспортом. Вдоль железной дороги проходит Московский автомобильный тракт М-53 с усовершенствованным покрытием. Автомобильное сообщение по территории района обеспечивается за счет дорог федерального, регионального значения и муниципальных дорог. Хорошо развита сеть автодорог (5,6 км/100 км 2), ее плотность почти в четыре раза выше средней по области. Протяженность региональных автомобильных дорог и муниципальных дорог составляет 906,639 км, 563,6 км дорог с твердым покрытием, в том числе с усовершенствованным покрытием - 190,8 км. С марта 2014 года согласно Приказу ОАО "Дорожная служба Иркутской области" создан филиал "Черемховский". В целях оперативного реагирования в ситуациях снежных заносов или бурного таяния снегов, и своевременности выполнения работ по содержанию дорог, для вновь созданного филиала дополнительно приобретено 13 единиц новой техники.

С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:

Ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;

Ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;

Работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения "Подъезд к д. Бархатова" и "Подъезд к д. Красный Брод".

Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО "Ростелеком". Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети "Интернет".

Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО "Автос". Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО "Ростелеком", ОАО "Мегафон" и ОАО "Билайн". Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.

"Обычные цены" и аренда:
экономическое обоснование

В статье "Об арендных правоотношениях" (см. "Экспресс" N 35/2001) мы уже обращались к вопросу применения "обычных цен" при осуществлении расчетов по договорам аренды. Теперь проведем более глубокий анализ этой проблемы. Напомним суть рассматриваемого вопроса: применяется ли понятие "обычные цены" к отношениям аренды, если арендатор и арендодатель - связанные лица? Возможен ли в такой ситуации договор, безвозмездного пользования или аренда по цене значительно ниже размера амортизационных отчислений! Однозначный порядок расчета "обычных цен" законодательно не определен и отсутствуют какие-либо ограничения относительно размера "обычной цены".

В Украине законодательным актом, определяющим принципы установления и применения цен и тарифов, является Закон Украины от 03.12.1990 г. N 507-XII "О ценах и ценообразовании" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о ценах). Закон о ценах не устанавливает юридического понятия цены, однако из его смысла следует, что цена - это сумма денежных средств, которую одна сторона договора должна уплатить другой стороне за приобретенные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Следовательно, положения Закона о ценах в полной мере применимы и к расчетам по договорам аренды. Согласно ст.7 данного Закона свободные цены устанавливаются на все виды продукции, товаров и услуг, за исключением тех, по которым осуществляется регулирование цен. Поскольку законодательством Украины не предусмотрено регулирование величины арендной платы по договорам аренды негосударственного имущества, в данном случае применяются свободные цены. То есть предприятие вправе самостоятельно устанавливать ту цену (арендную плату), которую считает целесообразной.

Но, не величина "обычной цены" является камнем преткновения в данной ситуации. В процессе анализа контролирующими органами правомерности применения той или иной "обычной цены" может возникнуть вопрос: почему предприятие передает активы в аренду по цене ниже амортизационных отчислений либо предоставляет в безвозмездное пользование, а не ликвидирует эти активы? Ведь такие действия наносят экономический ущерб предприятию, что может являться признаком злоупотребления служебным положением со стороны руководства предприятия. А это, в свою очередь, может послужить основанием для возбуждения правоохранительными органами по представлению контролирующих органов уголовного дела по ст.364 или по ст.367 Уголовного кодекса Украины, утвержденного Законом Украины от 05.04.2001 г. N 2341-III.

При возникновении такого вопроса со стороны сотрудников контролирующих (правоохранительных) органов представьте логичное экономическое обоснование выгоды для предприятия от осуществления такой операции. Иными словами, необходимо доказать, что при определенных условиях для хозяйствующего субъекта является экономически выгодным сдавать в аренду активы по цене значительно ниже амортизационных отчислений либо передать их в безвозмездное пользование, нежели ликвидировать их или использовать каким-либо иным способом.

Особо следует отметить, что данный вопрос является не юридическим, а специальным экономическим. Следовательно, у нас есть веские основания полагать, что как для контролирующих (либо правоохранительных) органов, так и для судебных органов (в случае, если дело дойдет до судебного процесса) такое экономическое обоснование будет являться веским доказательством правомерности действий должностных лиц хозяйствующего субъекта. Как правило, ни судья, ни работники правоохранительных органов, профессиональными экономистами не являются, и, скорее всего, не будут принимать какое-либо решение по данному вопросу без соответствующей экономической экспертизы. И представленные сотрудниками самого хозяйствующего субъекта материалы вполне могут быть признаны достаточным доказательством по такому делу.

Правовой аспект вопроса

Вопросы правомерности передачи активов предприятия в аренду по цене ниже амортизационных отчислений, а равно предоставления активов в безвозмездное пользование, в том числе и связанным лицам, регулируются ст. 10 Закона Украины от 27.03.1991 г. N 887-XII "О предприятиях в Украине" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон N 887):

- "Предприятие, если другое не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, имеет право продавать и передавать другим предприятиям, организациям и учреждениям, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять безвозмездно во временное пользование или взаймы принадлежащие ему здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса" (п.10.5 ст.10 Закона N 887);

- "Предприятию предоставляется право, если иное не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, продавать, передавать безвозмездно, обменивать, сдавать в аренду гражданам средства производства и другие материальные ценности, за исключением тех, которые в соответствии с законодательными актами Украины не могут быть в их собственности. Безвозмездная передача и предоставление предприятиями материальных ценностей гражданам осуществляется с разрешения владельца или уполномоченного им органа, кроме случаев, предусмотренных законодательством Украины" (п.6.10 ст.10 Закона N 887).

Как видно из приведенных положений Закона N 887, предприятие имеет законодательно установленное право распоряжаться активами по своему усмотрению: передавать их в безвозмездное пользование, а равно сдавать в аренду по цене, определенной в соответствии с Законом о ценах. Формально распоряжение активами не ставится в зависимость от получения предприятием экономической выгоды. Однако, принимая во внимание несовершенство уголовного законодательства, экономическое обоснование все же будет являться одним из факторов в пользу предприятия.

Экономическое обоснование

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

При анализе мы будем использовать следующие экономические теории:

Теория предельной полезности (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992; - гл.24. П.Самуельсон. Економіка. - Львів: Світ, 1993. - гл.19).

Теория альтернативной стоимости (П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.З).

Теория экономических издержек (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992. - гл.24. П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.5).

Предприятие ООО "Арендодатель" имеет на балансе 10 станков устаревшей модели, остаточная стоимость которых составляет 100 000 грн. (по данным бухгалтерского учета).

Расходы, которые данное предприятие несет в связи с тем, что оно владеет, пользуется и распоряжается данными активами можно сгруппировать следующим образом.

Расходы бухгалтерские:

1) постоянные - амортизационные отчисления в размере 10 000 грн. в год;

2) переменные:

Охрана станков - 1 000 грн. в год;

Расходы экономические: упущенная выгода от использования занимаемых станками площадей (в соответствии с проведенными расчетами) - 10 000 грн. в год.

Возможны следующие варианты использования станков (в соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями).

1. Демонтировать и сдать в металлолом. Расходы по демонтажу составят 1 000 грн. Доходы от одачи на пункт приема металлолома составят 1 000 грн.

2. Передать в безвозмездное пользование ООО "Арендатор" сроком на 5 лет, которое является связанным с ООО "Арендодатель" лицом. По окончании срока действия договора безвозмездного пользования демонтировать станки. Расходы по демонтажу и доходы от данной операции - те же, что и в предыдущем случае.

3. Отказаться как от демонтажа, так и от передачи в оперативную аренду, оставить станки у себя.

Рассчитаем, какие предельные (т.е. дополнительные) экономические расходы и предельные экономические выгоды ООО "Арендодатель" получит при каждом из указанных вариантов использования станков в течение следующих пяти лет, т.е. выясним, какой из вариантов является наиболее экономически выгодным для данного предприятия.

Вариант 1. Предельные (т. е. дополнительные) экономические расходы:

Расходы по демонтажу - 1 000 грн.;

НДС - 20 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона Украины от 03.04.1997 г. N 168/97-ВР "О налоге на добавленную стоимость" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о НДС). Предположим, что "обычная цена" продажи таких станков равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 100 000 грн.;

Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге);

Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге).

Экономический эффект от операции: 1 000 + 50 000 + 15 000 - (1 000 + + 20 000) = 45 000 грн.

Вариант 2. Предельные экономические расходы:

Расходы по демонтажу - 1 000 грн.

НДС - 10 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона о НДС. Предположим, что "обычная цена" продажи таких основных фондов равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 50 000 грн. (100 000 грн. -10 000 (ежегодные амортизационные отчисления) х 5 (пять лет, в течении которых станки находились в безвозмездном пользовании) = 50 000 грн.);

Увеличение валовых расходов, а значит и сокращение налоговых обязательств по налогу на прибыль, в связи с ликвидацией таких основных фондов не производится.

Предельные экономические доходы:

Доход от сдачи демонтированного оборудования на пункт приема металлолома - 1 000 грн.;

Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге);

Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге).

Экономический эффект от операции:

1 000 + 50 000 + 15 000 - (1000 + 10 000) = 55 000 грн.

Вариант 3.

Предельные экономические расходы:

Охрана станков - 1 000 х 5 = 5 000 грн.;

Упущенная выгода от использования занимаемых станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн.

Предельные экономические доходы: отсутствуют.

Экономический эффект от операции: - (5 000 + 10 000 + 50 000) = - 65 000 грн.

ВЫВОД. Сравнив экономические эффекты от использования каждого из вариантов (45 000 грн.; 55 000 грн.; - 65 000 грн.), приходим к выводу, что наиболее экономически выгодным для ОСО "Арендодатель" является передача таких станков в безвозмездное пользование связанному лицу ООО "Арендатор".

"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов" N 39 (301) от 24 сентября 2001 г.
Подписной индекс 40783