Быстрая продажа жилья. Как продать квартиру — пошаговая инструкция. Как заключить договор купли-продажи квартиры

Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

• подготовительный:
  • сбор документов;
  • косметический ремонт;
  • освобождение помещения от вещей;
  • реклама;
  • показ квартиры потенциальным покупателям.
• основной:
  • заключение предварительного договора;
  • получение задатка;
  • оформление основного договора, его регистрация;
  • передача квартиры и ключей;
  • получение оставшейся суммы;
  • расчеты с налоговой.

Пошаговая инструкция

Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств или наличии ), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразу	Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН	Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет	Справка формы 9
	Справка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

• использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
• изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

• площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
• количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
• этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
• наличие ремонта;
• адрес дома и район;
• наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
• состояние дома;
• юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

• предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
• цена;
• порядок оплаты (единовременный платеж или );
• (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
• срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
• сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
• ответственность сторон за нарушение обязательств.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у . В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление . Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

14 ноября 2017 .

Оказываясь перед необходимостью продать собственное жилье, мы начинаем искать ответы на вопросы: стоит ли пытаться действовать самостоятельно или лучше обратиться в агентство недвижимости, сколько запросить с покупателя, чтобы не отпугнуть? Мы решили собрать советы риэлторов и людей, уже имеющих опыт реализации собственного жилья, и рассказать, как выгодно продать квартиру.

Обращаться в риэлторскую контору или продавать самостоятельно?

На вопрос, что лучше — обратиться за помощью к профессиональным риэлторам либо пытаться самому выгодно продать квартиру , универсального ответа нет. Делать выбор вам придется самостоятельно, исходя из вашего финансового положения и взвесив все «за» и «против». Мы лишь перечислим плюсы и минусы каждого из возможных решений.

Самостоятельная продажа	Продажа через риэлтора
Отсутствие дополнительных расходов: все полученные от продажи деньги останутся у вас.	Придется отдать 2-5% полученных денег риэлторской конторе. Хотя можно найти агентство, которое берет комиссию с покупателя.
В силу отсутствия опыта и аналитических данных по рынку недвижимости вы рискуете неправильно оценить свое жилье.	Агенты по недвижимости хорошо ориентируются в ценах, поэтому их оценка всегда более точная.
Самостоятельные продажи требуют больших затрат сил и времени, ведь придется самому составлять и размещать рекламные объявления, встречаться с потенциальными покупателями, оформлять документы.	Все заботы по поиску покупателя ложатся на плечи риэлтора. По вашему желанию за дополнительную оплату он даже может провести предпродажную подготовку помещения.
При самостоятельной продаже больше шансов наткнуться на недобросовестного покупателя либо нотариуса.	Риэлторские конторы работают с проверенными нотариусами и знают обо всех нюансах оформления документов, что минимизирует юридические риски.
Чаще всего квартиры, которые продают сами хозяева, находят покупателя не очень быстро.	Через риэлтора-посредника в 80 случаях из 100 покупатель находится быстрее.
Продавая жилье без посредника, вы не рискуете наткнуться на риэлторов-аферистов.	Есть риск стать жертвой агентов по недвижимости, проворачивающих мошеннические схемы.

Решив продать квартиру через посредника, не пытайтесь сэкономить, действуя через риэлторов-одиночек или агентства, заманивающие клиентов низкими комиссионными. В этом случае велика вероятность попасться на удочку к мошенникам. Выбирайте риэлторскую контору с солидной репутацией. Еще лучше, если вам посоветуют ее знакомые, успешно продавшие с ее помощью свое жилье.

Когда лучше продавать квартиру?

На рынке недвижимости существует своя «сезонность», определяющая повышение и понижение спроса на жилье. Однако для каждой местности она своя. В небольших городках квартиры активно раскупаются осенью, а частные дома — весной. А вот в больших городах существенной разницы нет, хотя некоторый всплеск покупательской активности все-таки наблюдается, и припадает он на конец августа — сентябрь.

А теперь перечислим периоды, когда шансы быстро и выгодно продать квартиру существенно снижаются:

• в период экономического кризиса. В это время у большей части населения резко падают доходы. А снижение уровня покупательской способности приводит к падению цен на недвижимость, и получить хорошую выручку с продажи становится сложно;

• во время затяжных праздников. Любой риэлтор скажет: первая половина мая и зимние каникулы — это период штиля в продажах недвижимости. А вот летние отпуска, как ни странно, по словам экспертов, на уровне продаж никак не сказываются;

• изменения в земельном и жилищном законодательстве, влияющие на порядок продажи жилья, изменение ставок налогов на данные сделки и пр.

Задавшись целью выгодно продать квартиру , учитывайте также факт наличия у вас места для переезда. Ведь вам может попасться покупатель, который пожелает въехать на вновь приобретенную жилплощадь сразу после завершения сделки.

Настала очередь советов, связанных непосредственно с самой продажей.

Правильная оценка

Выставив большую цену, вы рискуете не найти покупателя. Поэтому стоимость должна быть рассчитана, исходя из объективных данных. На цену квартиры оказывают влияние следующие факторы:

• число комнат: чем их больше, тем цена выше;

• площадь жилья: просторнее квартира — выше стоимость;

• планировка: раздельные комнаты могут увеличить цену квартиры на 10%, а смежные — наоборот;

• площадь кухни: метраж менее 7 м 2 удешевляет квартиру;

• этажность: первый и последний этажи стоят процентов на десять меньше;

• возраст здания: новострой (к нему относят строения, чей возраст не превышает 20 лет) стоит дороже домов, построенных в более раннее время. То же можно сказать и о кирпичных домах, если сравнивать их с панельными;

• балкон и лоджия: обустроенные и застекленные, они тоже могут прибавить 1-2% к цене;

• состояние интерьера: квартира с ремонтом котируется выше;

• тип отопления: квартиры с индивидуальной системой отопления дороже, чем с центральной, поскольку в них можно регулировать температурный режим вне зависимости от наступления официального отопительного периода;

• вид санузла: смежный ценится ниже раздельного;

• месторасположение и инфраструктура: близость к центру, хорошая транспортная развязка, наличие парковочных мест, уютного двора, магазинов, детских садов и школ повышает квартиру в цене. Грохочущий под окнами трамвай, коптящий завод, пустырь за окном и свалка во дворе — удешевляют.

Продавайте без мебели

Отсутствие мебели в квартире делает ее визуально просторнее и светлее. Кроме того, не все захотят иметь мебель second hand, или она может просто не понравиться покупателю. Если нет возможности избавиться от предметов интерьера, расставьте их так, чтобы освободить пространство.

Сделайте ремонт

Капитальный ремонт делать не стоит — он не окупится, а вот косметический позволит освежить квартиру и установить на нее более высокую цену. Когда денег нет даже на переклейку обоев, хотя бы замаскируйте самые неприглядные места: дефекты на полу прикройте ковром, порисованные обои — картинами.

Проведите предпродажную подготовку

Во-первых, уберите с полок и стен фотографии, сувениры и прочие личные вещи. Безликая комната создает простор для фантазии: покупатель уже при осмотре может прикидывать, чем заполнит пустующие места и таким образом начнет сживаться с мыслью о покупке.

Во-вторых, наведите чистоту и порядок, особенно в ванной, туалете и на кухне. Статистика показывает: опрятное жилье покупают охотнее, а вот грязь и захламленность часто становятся причиной снижения продажной стоимости.

Уберите следы присутствия животных

Не все любят и держат домашних питомцев. Поэтому перед приходом потенциальных покупателей почистите диваны и ковры и проветрите комнаты, избавившись от шерсти и запаха, выдающих факт пребывания в квартире братьев наших младших.

Создайте ощущение уюта

Аура уюта располагает к покупке. Создать ее помогут цветы на подоконниках, пусть недорогие, но свежие шторки на окнах и запах кофе или домашней выпечки.

Позаботьтесь об освещении

Чем больше света, тем просторнее кажется помещение. Поэтому помойте окна, обеспечив беспрепятственный доступ солнца, и вкрутите недостающие лампочки на случай прихода посетителей вечером.

Уберите подъезд

Грязный подъезд сразу оттолкнет посетителя, поэтому постарайтесь в меру своих сил и возможностей навести там порядок и вкрутите лампочки.

Расскажите о своем намерении продать квартиру коллегам на работе, соседям, друзьям и родственникам — они могут распространить вашу информацию, донеся до потенциального покупателя.

Подготовьтесь к беседе с покупателем

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно быть готовым к нежелательным вопросам, которые может задать покупатель. Постарайтесь убедить его в том, что у вашей квартиры гораздо больше достоинств, чем недостатков. К примеру, удаленность от центра можно преподнести как преимущество, ведь в таких районах меньше загазованность воздуха и более тихие дворы.

Составьте заранее список подобных вопросов и продумайте на них ответы, чтобы покупатель не застал вас врасплох.

Как выгодно продать квартиру , находящуюся в ипотеке, вы узнаете из этого видео:

Забирай себе, расскажи друзьям!

Читайте также на нашем сайте:

Показать еще

Стоимость: от 0 ₽

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

Алгоритм продажи

1. Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10– 15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

Подготовить документы:

• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
• технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры - это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2. Разместить объявление о продаже

3. Ждать звонков

Если их нет, возможно:

• завышена цена - придётся снижать стоимость;
• объявление не привлекает людей - поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4. Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов - например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5. Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток - это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом - договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7. Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1– 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50– 100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам

Алгоритм продажи

1. Поиск риелтора

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора - иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру - свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор:

• поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
• составит грамотное объявление о продаже;
• разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
• будет продвигать объявление;
• организует показы жилья;
• организует сделку по купле-продаже.

3. Продажа квартиры и получение денег

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4. Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5– 30% от стоимости квартиры

Плюсы: быстрая продажа

Минусы: высокая плата за услуги

Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, - это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

• самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
• цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
• есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

• определение сроков продажи и желаемой цены;
• сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
• планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
• заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
• подписание договора купли-продажи, передача денег;
• государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
• передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

• свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
• технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
• кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
• выписка из паспортного стола по форме № 9;
• выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
• письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
• согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей - достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный - бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

• подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
• не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
• при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
• описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
• честно отвечать на вопросы о недостатках;
• общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

• купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
• покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
• стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
• продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

• договор купли-продажи;
• копии паспортов продавца и покупателя;
• свидетельство о регистрации права продавца;
• квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Как продать квартиру - инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 - 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Продать квартиру через риелтора или самостоятельно

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы - вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости - ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником - продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей - лучше воспользоваться услугами риелтора. Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку. Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно : при поиске риелтора или агенства - будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор. Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов - стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность. Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох - лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно - придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы. При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов. Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Документы, подтверждающие право собственности

После того как вы определились как будете продавать квартиру - проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить - закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра. Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня - закажите ее у нас на сайте - . Стоимость выписки - 350 рублей.

Оценка квартиры

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти - можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка - лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру - оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь - поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах - вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку - очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи - лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Размещение объявлений о продаже квартиры

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления - сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

После того как вы сделали фотографии - напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Как показывать квартиру покупателям

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры - тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара - сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди - что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание - придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна - объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

Какие документы нужны для продажи квартиры

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

Технический паспорт;

Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

Справка об отсутствии задолженности;

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру - вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал - ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы - покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка - образец 2019-2020 года

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры. При этом, если вы передумаете продавать квартиру - вам придется возвращать задаток в двойном размере. С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

Договор купли продажи квартиры

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка - можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего - составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке - супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон(Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

Регистрация недвижимости в Росреестре

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам - обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр. Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину - 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников. При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.