01:22 22.01.14

Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени "расчетная". Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Этот и смежные вопросы изучал обозреватель " Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru " .

Панельные – точнее
Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка, – явление действительно имеет место быть. "Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей", - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж "Ведис Групп" . Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. "В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой "конструктор" из заранее подогнанных по размеру "кубиков", - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" . – Там "лишние" метры появляются гораздо реже". По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5 - 1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. "В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК "Пионер" . – В практике ГК "Пионер" более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м".

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. " Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" . – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга".

Доверяй, но перемеряй
Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более "технологически продвинутые" могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

"Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" . – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования".

Теоретически измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже "в точности такие же". Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. "Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер" . – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде".

Балконно-лоджевые страдания
В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО "Домостроитель-Юго-запад" , в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении". Иными словами, балконы и лоджии ("помещения вспомогательного использования") входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется из площадей всех его частей "за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". По этой причине, кстати, в свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих "летних помещений".

Есть еще и "третья сторона" - СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания". Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего "разнообразия" (заставляющего вспомнить хрестоматийное "два юриста – три мнения") застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. "Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов ("Сити-XXI век"). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально".

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар" . "Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд". От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…
Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

При незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. "В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м", - подтверждает Александра Кржевова (ГК "Пионер"). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

При более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания-продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому:

– к примеру, цена, по которой покупатель "довыкупает" квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. "Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся "в одностороннем порядке": только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя", - говорит Григорий Алтухов (ФСК "Лидер"). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. " Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев ("УНИСТО Петросталь"). – Часто причина кроется в надежде на авось или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами".

Застройщики считают, что говорить об изменении сложившейся на рынке практики преждевременно. Сегодня почти все строительные компании включают в договоры с дольщиками условие о возможных доплатах. Если после финального обмера, проводимого уполномоченными специалистами, площадь квартиры увеличится более чем на метр от расчетного размера, то покупатель должен доплатить (исходя из цены «квадрата» жилья). Если же квартира окажется меньше, чем прописано в договоре, то в этом случае застройщик должен вернуть переплату.

Стройка на глаз

Позиция инвесторов отчасти понятна: им трудно гарантировать ювелирную точность на стройке. Ведь даже строительные нормы допускают отклонения по толщине тех же бетонных конструкций. А кривые стены вполне могут «отъесть» или прибавить лишний метр. По этой причине продавцы обозначают в договорах стоимость «квадрата» и общую ориентировочную цену, но делают оговорку, что окончательные расчеты с клиентами состоятся после финишных обмеров.

Такие обмеры проводятся при постановке дома на кадастровый учет. В Петербурге застройщики, как правило, обращаются за этим в районные филиалы ГУП «ГУИОН» (по старинке их называют ПИБы- проектно-инвентаризационные бюро). В Ленобласти эти вопросы относятся к компетенции БТИ (Бюро технической инвентаризации). Впрочем, госучреждения не имеют монополии на обмеры. Выполнить эту работу вправе и независимый кадастровый инженер, имеющий соответствующий аттестат.

Каждая компания сама определяет размер бесплатного отклонения. Некоторые застройщики требуют доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м. Большинство же фирм предусматривает дополнительные расчеты, если коррекция составит больше метра.

Умышленный прирост

В большинстве случаев итоговые обмеры проходят безболезненно. Но скандалы порой случаются.

Например, торговый дом «Сигма» возводил дом в Рыбацком. На этапе стройки компания внесла коррективы в конструкцию фасада. Площадь многих квартир увеличилась на несколько метров и сумма доплат достигала 350 000 рублей. Некоторые дольщики пытались конфликтовать. Однако сложившаяся практика показала, что оспорить доплату в судебном порядке очень непросто - ведь соответствующее условие прописано в договоре.

Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки. Это позволит расторгнуть договор и взыскать деньги с учетом неустойки. Но большинство клиентов, которые все-таки хотят получить квартиру, не радует такая перспектива. Кстати, некоторые застройщики изначально прописывают в договоре, какое отклонение считать «существенным», чтобы был повод расторгнуть сделку. Чаще всего такой показатель равен 7% от проектной площади жилья.

Амазонский прецедент

В этом году ситуация с требованием доплат за лишние метры приобрела новую окраску. Летом апелляционный суд Санкт-Петербурга вынес резонансное решение по спору между компанией «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором . Две инстанции арбитража констатировали, что застройщик не имеет права требовать доплаты за увеличившийся в ходе стройки размер жилья. Это решение вступило в силу и вызвало дискуссию в профессиональном сообществе.

С одной стороны, у нас в стране не прецедентное право, расхождения в практике случаются сплошь и рядом. С другой стороны, нельзя закрыть глаза на позицию двух инстанций суда. Тем более, что в деле косвенно участвовала и прокуратура.

История конфликта такова. Один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» в Кронштадте (проект группы «КВС») подал жалобу в прокуратуру. Покупатель усомнился в законности отдельных пунктов договора долевого участия (ДДУ). Прокуратура провела проверку и направила результаты в Роспотребнадзор, который привлек фирму к ответственности. Конкретные условия сделки были признаны незаконными.

Апелляционный суд признал, что застройщик неправомерно предусмотрел возможность доплаты. В решении прямо написано: «Компания может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. Дольщик же не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право получить указанный объект».

Этот случай оказался не единственным. За те же условия Роспотребнадзор оштрафовал компанию «Петротрест» , которая возводит несколько объектов в Петербурге. Это фирма тоже пыталась отстоять свою правоту в арбитраже, но безуспешно.

Участники рынка разошлись в оценке этих конфликтов. Застройщики удивлялись тому, что суд решил сломать давнюю практику. Многие опрошенные юристы также подтверждали: исход данных конфликтов вовсе не означает, что если у дольщиков квартиры вырастут в размерах, то в районных судах они легко отобьются от доплат. Здесь практика обычно складывается не в пользу граждан, которые добровольно подписывают соответствующие пункты в договорах.

Зато, например, эксперты Общества потребителей СПб и Ленобласти согласились с тем, что условие о доплатах нарушает закон о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить дом и передать клиенту тот объект, который указан в договоре. Этому предшествуют экспертиза проекта. Значит, все характеристики квартир утверждены. Контролировать их соблюдение и нести риски, связанные с отступлением от проекта, может только застройщик.

Оптическая погрешность

Недавно в городе случился очередной скандал, который может стать хорошей почвой для обкатки судебной практики. Компания Legenda Intellegent Development достраивает 790-квартирный дом на ул. Оптиков, 34 . Осенью компания уведомила дольщиков о том, что площадь многих квартир значительно превысила расчетные показатели. Максимальная прибавка составила 4,3 кв.м. (в трехкомнатных квартирах).

При средней цене «квадрата» в доме в 100 000 рублей доплата выливается в «круглую» сумму. В компании объяснили корректировку тем, что по ходу реализации проекта фирма изменила некоторые технические решения. В частности, удалось уменьшить толщину фасадов, размер инженерных шахт и прочее. При этом застройщик уверяет, что все коррективы были согласованы с надзорными органами и не противоречат строительным нормам.

Для покупателей это стало полной неожиданностью. На интернет-форуме дольщиков развернулась живая дискуссия. Некоторые граждане даже обрадовались тому, что площадь квартир возрастет, а за лишние метры придется платить по тем ценам, которые были установлены еще на этапе «котлована». Однако недовольных граждан оказалось ничуть не меньше. Некоторые люди настаивают на том, что увеличение площади было не случайным, а запланированным.

Сейчас застройщик пытается сгладить конфликт. Например, фирма предлагает покупателям четырехмесячную рассрочку на оплату излишков. Клиенты, которые не хотят подписывать дополнительное соглашение, боятся остаться без ключей. Юристы дают дольщикам разные советы.

Например, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Олег Островский рекомендует гражданам найти деньги на «лишние» метры, принять квартиру по акту и оформить в собственность, а уже потом оспаривать законность доплат и пытаться вернуть деньги.

Некоторые юристы считают, что дольщики могут заявить иск в районный суд с требованием передать квартиру по акту, и если в суде компания упомянет о необходимости доплат, то здесь как раз и можно сослаться на позицию того же Роспотребнадзора. Впрочем, многие эксперты сомневаются в благополучном исходе.

В общем, ситуация крайне неоднозначна. И, к сожалению для дольщиков, большинство опрошенных экспертов считает, что решения по делу «КВС» и «Петротреста» могут остаться единичными.

Ошибка на миллион

Некоторые покупатели жилья спрашивают: а возможны ли ошибки при самих обмерах? Практика показывает, что это маловероятно, но все-таки подобные примеры в Петербурге были. Причем один из конфликтов может закончиться судебным спором дольщика с ГУИОН. Так, покупатели трехуровневых квартир в комплексе «Константиновское» под Петергофом обнаружили, что застройщик (ООО «Балтпродком») взял с них деньги по сути за «воздух». Специалисты ПИБ включили в общую площадь помещений внутриквартирные лестницы. Ошибка вскрылась не сразу.

Например, Александр И. должен был заплатить 10,6 млн рублей за квартиру 221,5 кв.м в таун-хаузе. Пару лет назад сотрудники филиала ГУИОН провели инвентаризацию. Площадь практически всех секций существенно возросла.

Александр И. узнал, что его помещение увеличилось более чем на 10 кв.м. Приняв квартиры по актам и пройдясь с линейкой, новоселы выяснили, что в площадь помещений включены лестницы, которые ведут на второй и третий этажи. Граждане обратились к строительным нормам и выяснили, что такой учет произведен незаконно. Сотрудники ГУИОН согласились с доводами новоселов и провели переобмер.

Александру И. выдали новый кадастровый паспорт, в котором итоговая площадь квартиры составила 216 кв.м. У его соседей габариты помещений уменьшились с 199 до 174 метров. Некоторые покупатели успешно взыскали переплату с застройщика. Но Александру И. повезло меньше. К моменту сдачи дома ему понадобился ипотечный кредит. Фирма предложила расторгнуть ДДУ и заключить обычный договор купли-продажи - с обременением. Гражданин остался должен фирме около 700 000 рублей. Но если учесть результаты переобмеров, то это ему фирма должна была вернуть более 100 000 рублей.

В данном случае суд не нашел связи между ДДУ и новым договором купли-продажи: мол, гражданин подписывал второй договор, когда квартира была готова, а значит, он видел, какое помещение принимает и согласился на конкретную цену. При этом суд проигнорировал ссылку покупателя на то, что его ввели в заблуждение.

Дольщик намерен судиться с филиалом ГУИОН, чтобы заставить ведомство ответить за ошибку. Правда, в перспективы этого спора многие юристы не верят.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group

— Закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в ДДУ случаи и условия изменения цены договора (ч. 2 ст. 5). Увеличение фактической площади по сравнению с проектной (по результатом обмеров кадастровым инженером) само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта. Но при изменении размера квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения сделки в судебном порядке и возврата уплаченных денег.

Требование передать дополнительную площадь без какого-либо возмещения затрат компании может быть расценено судом как злоупотребление правом со стороны потребителя. Кроме того, застройщики, как правило, включают в ДДУ и собственную обязанность вернуть излишнюю оплату в случае уменьшения фактической площади квартиры. Никому из граждан не приходит в голову оспаривать законность данных условий, поскольку очевидно, что в данном случае соблюдены интересы обеих сторон договора.

Решение по делу «КВС» не следует рассматривать как прецедент. Существует и иная практика. В частности, 13-й арбитражный апелляционный суд признал законным включение ООО «Главстрой-СПб» условий о доплатах в договоры ДДУ, данное решение было подтверждено в октябре 2015 года Верховным Судом (дело N А56-67672/2014). Решения о взыскании с дольщиков суммы доплаты за увеличение площади квартиры встречаются и в практике Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда.

Екатерина Зернова,
адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов

— Если изучить практику Городского суда СПб, то он не расценивает условие о доплатах как ущемляющие права потребителей. Я просмотрела около десятка апелляционных определений горсуда, где он взыскивал с дольщиков недоплаты по обмерам ПИБ. При этом нашла только одно дело, когда решение было в пользу покупателя, но там имела места ошибка при первоначальных обмерах квартиры. Получается, что сегодня есть противоречия между практикой арбитражного суда и городского суда.

Владислав Шестаков,
адвокат ЗАО «Адвокат «ФРЕММ»

— В деле «КВС» суд своеобразно трактовал положения закона. Так, арбитраж указал, что «пункты (о доплатах) нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены, если отклонение метража составит более 1 кв. м, не позволяют заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора».

По сути, суд не говорит о том, что платить за превышение площади не надо, а занял позицию, в соответствии с которой размер такой доплаты должен определяться дополнительно (по факту) с участием дольщика. Но такая позиция, на наш взгляд, явно не будет способствовать поддержанию стабильности отношений - стороны будут «торговаться» по поводу размера доплаты и все равно все закончится судом. К тому же такая практика пока, скорее, единична.

Зато известна, например, позиция Конституционного суда (КС), куда обратилась гражданка Гофман В.А., требуя проверить конституционность второй части ст. 5 ФЗ №214, где говорится о возможности изменения цены договора (она как раз и оспаривала законность доплат). КС тогда отказал в принятии жалобы.

Люди, имеющие отношение к строительству, прекрасно понимают, как сложно построить дом в точности по проекту, не допуская ни малейшего отклонения от строительной документации. Даже весьма известные на рынке компании-застройщики сдают порой в эксплуатацию свои объекты, где некоторые стены и углы не отличаются правильностью. Что же касается квартир в новостройках, то одной из часто возникающих проблем является их фактический метраж.

Договор долевого участия в строительстве довольно часто заключается гражданами задолго до окончания строительного процесса. Поэтому размеры будущего жилья, указанные в контракте, всегда приблизительны. А по факту окончательный метраж оказывается несколько больше или, наоборот, меньше запланированного. Что же делать в таких случаях?

Многие новоселы сталкиваются с тем, что получают от застройщика не совсем такую квартиру, как было обещано: кухня по непонятным им причинам оказывается больше на метр, а комната, соответственно, на один-два метра меньше. На вопрос «почему?», застройщик разводит руками и отвечает «потому»…Так получилось, и все. И никакого злого умысла здесь нет. Особенно часто такая ситуация возникает в монолитных новостройках. Не секрет, что на их строительстве работают, в основном, низкоквалифицированные гастарбайтеры. Поэтому расхождение по метражу в пределах 3-5% для монолиток уже считается чуть ли не нормой.

Иногда такие ситуации складываются в панельных домах новых, еще не «обкатанных» серий. К примеру, когда популярная серия П44-Т только внедрялась на столичном рынке, фактическая площадь 3-комнатных квартир превышала проектную на 13 кв.м. Сегодня этого уже не происходит, и разница в метраже в квартирах этой серии не превышает одного метра.

Но даже когда человек приобретает жилье в уже построенном доме, где ведутся отделочные работы, и тут возможны разночтения в метраже. Застройщики предпочитают не считать площади квартир до сантиметра, вплоть до прихода обмерщиков из БТИ. «Это их работа, пусть и считают» - говорят они. А участникам долевого строительства приходится довольствоваться данными проектной документации. Но тут есть и другая хитрость: иногда застройщики намеренно занижают площади квартир на стадии проектирования, чтобы сэкономить на расчетах с городскими властями и генподрядной организацией. Сильно исказить данные, конечно, не получается, но некоторую экономию застройщику такие действия все же приносят.

Покупателям в ситуации с лишними метрами можно дать лишь один совет: внимательно ознакомьтесь с договором, где этот пункт наверняка предусмотрен. Вот только насколько он защищает интересы гражданина? Ведь в большинстве случаев, за лишний метраж он обязан доплатить застройщику. И доплата эта осуществляется по цене, фиксированной на день заключения договора. Даже если квадратный метр подорожал за время строительства дома, все равно: с покупателя не имеют права требовать оплаты по новой стоимости. Так что, участники долевого строительства от такой ситуации только выигрывают; квартира оказалась больше, просторнее.

Но с другой стороны, далеко не все граждане нуждаются в этих дополнительных метрах, да еще и платных. Но если разница в метраже составляет каких-нибудь 1-2 кв.м, то это вряд ли принципиально.

Но ведь квартира может оказаться и меньше, чем это предусмотрено договором. Такая ситуация весьма неприятна, и в этом случае застройщик обязан, по идее, вернуть покупателю некоторую сумму денег за недополученные метры. К сожалению, деньги выплачиваются тоже по старым расценкам, зафиксированным на момент подписания договора, и это еще можно считать благоприятным решением вопроса. Хуже, когда в договоре вообще отсутствует этот пункт, и получается, что гражданин оплатил одну квартиру, а получил другую, меньше. И при этом, никто не спешит компенсировать ему ущерб, - ни моральный, ни материальный.

Поэтому, так важно внимательно изучить договор еще до подписания. Ситуация с метражом квартиры должна быть прописана в нем максимально подробно, а условия для покупателя и застройщика должны быть в равной степени справедливыми. А иначе неприятных сюрпризов просто не избежать. Договор может содержать, так называемый, порог в 3-4%, который не оплачивается ни одной из сторон. Иными словами, если фактический метраж расходится с проектным на величину этого показателю, то никто никому не доплачивает; расчеты ведутся лишь свыше этого порога. С одной стороны, это похоже на лотерею; с другой - позволяет оградить и застройщика, и граждан от непомерных расходов из-за лишних или недостающих метров.

Как себя вести в случаях, когда застройщик настаивает на слишком большой доплате? Если у Вас есть основания усомниться в результатах обмеров БТИ, стоит вызвать техника самостоятельно и перемерять квартиру. Иногда в таких ситуациях повторное измерение и в самом деле дает меньший результат, что наводит на определенные мысли.

Бывают случаи, когда обмер БТИ проводится до установки межкомнатных перегородок, хотя проектом предусмотрено иное. В такой ситуации нужно потребовать от застройщика сначала выполнить свое обязательство по установке перегородок, а потом уже мерить площадь квартиры. С перегородками площадь квартиры будет меньше, и это на руку гражданину, а не компании-застройщику.

Но, самое главное, - нужно хорошенько изучить договор вместе с юристом еще до его подписания. Поскольку потом что-либо доказать будет уже значительно сложнее.

Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени «расчетная». Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Панельные – точнее
Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка, – явление действительно имеет место быть. «Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей», - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж «Ведис Групп» . Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. «В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков», - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» . – Там «лишние» метры появляются гораздо реже». По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5 - 1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. «В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» . – В практике ГК «Пионер» более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м».

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. « Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» . – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга».

Доверяй, но перемеряй
Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более «технологически продвинутые» могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

«Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» . – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования».

Теоретически измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже «в точности такие же». Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. «Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» . – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде».

Балконно-лоджевые страдания
В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад» , в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, балконы и лоджии («помещения вспомогательного использования») входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется из площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». По этой причине, кстати, в свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих «летних помещений».

Есть еще и «третья сторона» - СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего «разнообразия» (заставляющего вспомнить хрестоматийное «два юриста – три мнения») застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. «Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально».

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар» . «Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд». От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…
Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

При незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. «В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м», - подтверждает Александра Кржевова (ГК «Пионер»). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

При более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания-продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому:

– к примеру, цена, по которой покупатель «довыкупает» квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. «Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся «в одностороннем порядке»: только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. « Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»). – Часто причина кроется в надежде на авось или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами».

Как и многие другие, данный вопрос оставлен законодателем на усмотрение сторон – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться о порядке доплаты. «Договориться» - это, конечно, фигура речи: застройщики обычно говорят, что договоры у них типовые, коррективы в них вносят крайне неохотно… Но в чем покупатель уж точно свободен – так это в праве решить, нужно ли ему приобретать на таких условиях. В конце концов, состояние рынка сегодня далеко не ажиотажное, можно поискать и другие варианты.

Приобрести в собственность можно квартиру любой площади. Выбор ограничен только финансовыми возможностями покупателя.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако не стоит забывать и о том, что некоторые из коммунальных услуг привязаны именно к площади занимаемого помещения.

Это значит, что излишки жилой площади могут влиять на начисление квартплаты.

Коммунальные тарифы

Квартплата рассчитывается в соответствии с действующими тарифами. Они устанавливаются органами исполнительной власти, к чьей компетенции относится данный вид деятельности.

регулярно пересматриваются, как правило, в сторону увеличения.

В ряде регионов, например, в Москве, с учетом возможностей местного бюджета устанавливаются сниженные за счет дотаций тарифы.

Что входит в оплату?

Все строчки можно разделить на две больше группы:

• плата за коммунальные услуги;
• взносы на содержание и ремонт жилых помещений.

К коммунальным услугам принято относить такие, как:

• газоснабжение;
• энергоснабжение (свет);
• отопление;
• водоснабжение (холодное и горячее);
• водоотведение (канализация).

За них потребители платят преимущественно по показаниям приборов учета, то есть счетчиков. Или же по действующим нормативам, если счетчиков пока не установлено.

При этом такие услуги, как газ, вода и ее отведение привязаны к количеству пользователей.

А вот за отопление приходится платить, исходя из площади квартиры. Но зато количнство жильцов в квартире не учитывается.

1. Организация и осуществление управления домом.
2. Текущий ремонт общего имущества (помещения, коммуникации, оборудование).
3. Обслуживание лифтов (если имеются).
4. Вывоз ТБО.
5. Утилизация мусора.

Их оплата, за исключением последнего, производится в зависимости от площади квартиры, принадлежащей собственнику.

Для нанимателей муниципальных квартир по договорам социального найма действуют те же правила.

Нормы квадратных метров для расчета платежей

Как уже упоминалось, в ряде регионов местный бюджет дотирует коммунальные расходы граждан, уменьшая тем самым итоговое значение в квитанциях на квартплату. Но такая щедрость имеет свои пределы. Снизить расходы можно только на жилье определенной площади.

Существуют определенные социальные нормы предоставления жилья.

При заключении договоров соцнайма именно по ним подбираются квартиры для малообеспеченных семей:

• для одиноко проживающего человека это 33 кв.м., то есть площадь средней однокомнатной квартиры;
• для семьи из двух человек норма увеличится до 42 кв.м.;
• для большей – предоставляется по 18 кв.м. на человека.

Для начисления квартплаты используют эти же нормы, которые могут быть увеличены местными властями. Например, в Москве добавляется по 7 кв.м. на человека.

При этом действие нормативов распространяется не только на нанимателей социального жилья, но и на тех собственников, кто зарегистрирован в единственной своей квартире.

На площадь, равную социальной норме, распространяются все и дотации, предусмотренные для квартплаты. Все, что выходит за ее пределы, оплачивается по действительным тарифам, то есть существенно выше.

Учитывается так называемая общая площадь, исключая:

• балконы;
• лоджии;
• общие для всех квартир помещения (подвалы, чердаки, лестницы и т.д.)

Причем для собственников квартир, которые изначально оплачивают все коммунальные услуги, а также содержание и ремонт дома по реальным расценкам, социальные нормы не имеют значения.

А повышения тарифов за «лишнюю» жилплощадь не допускается.

Как влияют излишки площади жилого помещения на начисление квартплаты?

При определении того, имеются ли излишки площади жилого помещения для начисления квартплаты, учитываются только зарегистрированные по всем правилам граждане.

Гости или временные жильцы никак на итоговые расчеты не влияют. Не имеет значения и возраст проживающих.

Квартплата с учетом местных дотаций или имеющихся у владельцев квартиры льгот будет начислена на социальную норму, действующую в данном регионе (но не меньше установленной законом).

Разница между фактической площадью квартиры и социальной нормой оплачивается в размере 100%. Что на практике может означать увеличение стоимости услуг до 2-2,5 раз.

Это касается, прежде всего, отопления, так как теплосчетчики установлены далеко не везде, поэтому большинство населения платит за отапливаемую площадь. Также от метража зависят расходы на ремонт и содержание дома и его общего имущества, включая управление.

Кто не платит за лишние квадраты?

Однако, не все граждане, имеющие право на дотации или льготы обязаны принадлежащие им «излишки» жилплощади оплачивать полностью.

Из общего правила есть ряд исключений, прежде всего, касающиеся социально незащищенных слоев.

От стопроцентной оплаты коммунальных услуг и взносов по содержанию жилья освобождаются:

• одинокие пенсионеры или инвалиды, даже если имеющееся у них в собственности или полученное по договору социального найма жилье намного больше нормативов;
• несовершеннолетние сироты, за находящуюся в собственности квартиру;
• наниматели государственных квартир на первом этаже (в Москве);
• семьи, состоящие исключительно из пенсионеров;
• пенсионеры, на попечении которых есть дети до 16 лет;
• одинокие жильцы коммуналок, независимо от возраста;
• жители квартир, признанных аварийными;
• собственники, временно снятые с регистрации (призванные в армию, направленные в длительную командировку, отбывающие наказание и т. д.).

Данные ограничения касаются только тех услуг, стоимость которых зависит от площади квартиры.

Если оплата производится по или привязана к числу зарегистрированных в квартире жильцов, то при отсутствии льгот она производится всегда в полном размере.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают владельцы лишних квадратов.

Излишняя жилплощадь у военного пенсионера

Все льготы и дотации, предоставляемые гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг, распространяются только на так называемую социальную норму.

Все, что превышает 33 кв.м. на одного человека (+7 кв.м. на каждого последующего), оплачивается уже по реальной стоимости услуг.

Пенсионеры, в том числе военные, освобождаются от обязанности оплачивать излишки жилплощади только в том случае, если они проживают в одиночестве или же их семья состоит только из пенсионеров.

То же правило действует и если на иждивении пенсионеров есть не достигшие 16 лет внуки или другие родственники.

Во всех прочих случаях на семьи с пенсионерами распространяются общие правила оплаты жилья.

Прописан один человек

Если прописанный в квартире собственник уже оплачивает коммунальные услуги по их фактической стоимости, то понятие «излишки жилой площади» в данном случае не применимы.